Tipps für Kapitalanleger

Der Kauf und die anschließende Vermietung einer Immobilie (Fremdnutzung) ist seit langem eine solide und attraktive Geldanlage. Wie bei anderen Kapitalanlagen auch, sollte die Investition jedoch gut durchdacht sein und professionell abgewickelt werden.

Lage und Zustand der Immobilie sind dabei ebenso wichtige Kriterien wie der Immobilienmarkt selbst. Hohe Nachfrage und hohe Mietpreise sind ausschlaggebend für eine attraktive Rendite.

Steuervorteile erkennen und nutzen
Unerlässlich für den Kapitalanleger ist jedoch neben der Wahl der geeigneten Immobilie die richtige Finanzierung. Anders als bei der Eigennutzung werden fremd genutzte Immobilien steuerlich begünstigt. Um die speziellen Vorteile für Kapitalanleger nicht ungenutzt zu lassen, sollten Sie sich mit den Steueraspekten vertraut machen:

• Abschreibungsmöglichkeiten für Vermieter
• Werbungskosten zur Verminderung des zu versteuernden Einkommens
• Steuerliche Nutzung der Tilgung durch Tilgungsaussetzung
• Steueroptimierter Einsatz des Eigenkapitals mit einem Beitragsdepot
  

Abschreibungen

Sie sind Vermieter oder wollen Vermieter werden? Wenn Sie eine fremd genutzte Immobilie besitzen und diese vermieten oder verpachten, können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten folgendermaßen abschreiben:

Neubauten und Gebrauchtobjekte

Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurden, können Sie 2% jährlich über maximal 50 Jahre abschreiben. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5% jährlich über maximal 40 Jahre.

Denkmalobjekte

Beim Erwerb oder Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes können Sie die Sanierungskosten abschreiben. Möglich sind dabei 9% jährlich über acht Jahre, sowie weitere vier Jahre 7% jährlich. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2004 erworben wurden, liegt die Abschreibung bei 10% jährlich über zehn Jahre. Voraussetzung für Abschreibungen: Die Immobilie ist zu Wohnungszwecken fremd vermietet und zählt zu Ihrem Privatvermögen. Wie hoch die Kosten für die Herstellung bzw. Sanierung sind oder wie viele Objekte Sie besitzen, spielt keine Rolle. Allerdings müssen sie entsprechend nachgewiesen werden. Neben diesen Abschreibungsmöglichkeiten können auch zahlreiche Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Hinweis
Diese Information richtet sich an den interessierten Privatanleger. Sie ist weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erhebt sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Die Darstellungen können die Beratung durch Ihren Steuerberater daher nicht ersetzen. Sämtliche Ausführungen basieren auf der gegenwärtigen Rechts- und Steuergesetzeslage (Stand Dezember 2003). Die künftige Rechtsentwicklung ist jedoch nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.

Werbungskosten

Vermieter können Kreditkosten als Werbungskosten von ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen.

Im Jahr der Anschaffung können Kapitalanleger folgende einmalige Aufwendungen absetzen:

Disagio
Notarkosten für Grundschuldbestellung und Beurkundung des Kaufvertrags
Anwalts- und Gerichtskosten
Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren

Auch in den Folgejahren ergeben sich durch laufende Aufwendungen Steuervorteile, beispielsweise durch:

Jährliche Darlehenszinsen (Kreditzinsen)
Erhaltungsaufwendungen
Kontoführungsgebühren
Grundsteuer
Versicherungsbeiträge (Bauherrenhaftpflicht-, Gebäudehaftpflicht- und Gebäudefeuerversicherung)
Sonstige Kosten, die dazu dienen, Mieteinnahmen zu erzielen und zu sichern (Bsp. Erhaltungsaufwendungen)
Betriebskosten

Disagio

Unter dem Begriff "Disagio" (häufig auch als "Damnum" bezeichnet) versteht man eine Vorauszahlung von Zinsen. In diesem Fall behält die Bank bei der Auszahlung des Darlehens einen Betrag ein - maximal 5% - und verbucht dies als so genanntes Disagio. In den Folgejahren muss der Darlehensnehmer wegen des Disagios geringere Raten zahlen, weil die Bank bereits einen Teil der Zinsen einbehalten hat. Der Effektivzins des Darlehens sollte somit identisch sein - unabhängig davon, ob Sie ein Disagio vereinbaren oder nicht.

Seit dem 1. Januar 2006 dürfen Kredite, bei denen die Zahlung eines Disagios vereinbart ist, nur noch zeitanteilig für die Dauer der Zinsbindung abgeschrieben werden. Das ist neu. Bislang galt: Wer eine Immobilie zur Vermietung kaufte, konnte das vorab gezahlte Disagio im Jahr der Fälligkeit komplett steuerlich geltend machen. Ab 1. Januar 2006 ist das nicht mehr möglich.

Ab 2006 können Kapitalanleger die steuerlich relevanten Kosten für das Disagio über die Dauer der Zinsbindung verteilt abschreiben, wobei die Zinsbindung mindestens fünf Jahre betragen muss. Beispiel: Ein Investor nimmt ein zehnjähriges Immobiliendarlehen auf und vereinbart ein Disagio von 25 000 Euro. Künftig darf er über einen Zeitraum von zehn Jahren pro Jahr 2500 Euro als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Um zu klären, ob sich ein Disagio lohnt, sollte sich jeder Kapitalanleger von einem Steuerberater beide Varianten durchrechnen lassen. Für Selbstnutzer kommt ein Disagio nicht in Frage, weil die Darlehenszinsen in diesem Fall nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Tilgungsaussetzung

Das Ziel einer optimalen Finanzierungsstruktur ist es, die beim Bau einer fremd genutzten Immobilie möglichen Steuereffekte zu berücksichtigen. Im Gegensatz zu selbst genutzten Immobilien können bei fremd genutzten Immobilien die zu zahlenden Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden (siehe Werbungskosten).

Es macht für Kapitalanleger daher in der Regel keinen Sinn, das Darlehen, wie sonst üblich, Monat für Monat zurückzuzahlen, da sich hierdurch die Zinsbelastung - und somit auch der Steuervorteil - von Monat zu Monat reduziert.

Stattdessen empfiehlt es sich, ein endfälliges Festdarlehen mit Tilgungsaussetzung zu vereinbaren. Der monatliche Tilgungsbetrag wird dabei nicht zur sofortigen Rückzahlung des Darlehens verwendet, sondern in einen separaten Vermögensaufbauplan investiert. Dadurch bleiben der Darlehensbetrag und die Zinsbelastung - und somit auch der Steuervorteil - während der Laufzeit konstant.

Durch diese Optimierung lassen sich über die Laufzeit der Kapitalanlage erhebliche Steuervorteile erzielen und folglich die Rentabilität des Investments deutlich steigern.
Wie hoch dieser Vorteil sein kann, zeigt folgendes Beispiel.

Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 6,0% und einer anfänglichen Tilgung von 2,0%
Endfälliges Festdarlehen ebenfalls mit 6,0% Zins und einer jährlichen Einzahlung von 2,0% des Darlehensbetrages in einen separaten Vermögensaufbauplan


Die jährliche Brutto-Belastung würde somit bei beiden Varianten 12.000 Euro betragen und sich in den kommenden 15 Jahren wie folgt zusammensetzen:


 

Annuitätendarlehen			Festdarlehen mit Tilgungsaussetzung
Jahr	Zins	Tilgung	Zins	Tilgung	Sparrate
1	8.916,00 €	3.084,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
2	8.726,00 €	3.274,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
3	8.524,00 €	3.476,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
4	8.310,00 €	3.690,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
5	8.082,00 €	3.918,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
6	7.840,00 €	4.160,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
7	7.584,00 €	4.416,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
8	7.311,00 €	4.689,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
9	7.022,00 €	4.978,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
10	6.715,00 €	5.285,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
11	6.389,00 €	5.611,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
12	6.043,00 €	5.957,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
13	5.676,00 €	6.324,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
14	5.286,00 €	6.714,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
15	4.872,00 €	7.128,00 €	9.000,00 €	0,00 €	3.000,00 €
Summe:	107.296,00 €	72.704,00 €	135.000,00 €	0,00 €	45.000,00 €

Unterstellt man einen durchgängigen Steuersatz von 40%, ergeben sich dadurch bei den beiden Varianten die folgenden Steuervorteile:

Annuitätendarlehen			Festdarlehen mit Tilgungsaussetzung		Vorteil von Variante 2
Jahr	Zins	Steuervorteil	Zins	Steuervorteil
1	8.916,00 €	3.566,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	34,00 €
2	8.726,00 €	3.490,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	110,00 €
3	8.524,00 €	3.410,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	190,00 €
4	8.310,00 €	3.324,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	276,00 €
5	8.082,00 €	3.233,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	367,00 €
6	7.840,00 €	3.136,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	464,00 €
7	7.584,00 €	3.034,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	566,00 €
8	7.311,00 €	2.924,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	676,00 €
9	7.022,00 €	2.809,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	791,00 €
10	6.715,00 €	2.686,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	914,00 €
11	6.389,00 €	2.556,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	1.044,00 €
12	6.043,00 €	2.417,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	1.183,00 €
13	5.676,00 €	2.270,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	1.330,00 €
14	5.286,00 €	2.114,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	1.486,00 €
15	4.872,00 €	1.949,00 €	9.000,00 €	3.600,00 €	1.651,00 €
Summe	107.296,00 €	42.918,00 €	135.000,00 €	54.000,00 €	11.082,00 €

Wie man der Tabelle entnehmen kann, reduziert sich beim Annuitätendarlehen die Zinsbelastung von Jahr zu Jahr - und mit ihr auch der steuerliche Vorteil. Im Gegensatz dazu bleibt der Darlehensbetrag beim Festdarlehen konstant, wodurch sich auch die Zinsbelastung und der Steuervorteil nicht verändern.

Über 15 Jahre ergibt sich in diesem Beispiel ein kumulierter Vorteil von 11.082 Euro. Berücksichtigt man zudem, dass der jährliche Vorteil wieder angelegt werden kann, ergibt sich schon bei einer angenommenen Wiederanlagerendite von nur 5,0% nach 15 Jahren ein Vorteil von 13.735 Euro zugunsten des Festdarlehens mit Tilgungsaussetzung.

Beitragsdepot

Neben der Optimierung der laufenden Tilgung spielt auch die Optimierung des Eigenkapitaleinsatzes eine wesentliche Rolle.

Anstatt das Eigenkapital direkt in die Immobilie einzuzahlen, empfiehlt sich für den Kapitalanleger häufig der Einsatz eines so genannten Beitragsdepots.
Dabei nehmen wir an, dass anstelle von 50.000 Euro nur 25.000 Euro direkt in die Immobilie fließen und die restlichen 25.000 Euro des Eigenkapitals in eine Steueroptimierte Vermögensanlage (das Beitragsdepot) investiert werden. Hierdurch erhöht sich der Finanzierungsbedarf von 150.000 Euro auf 175.000 Euro.

Der sich daraus ergebende Anstieg in der Zinsbelastung von 9.000 Euro pro Jahr auf 10.500 Euro pro Jahr wird kompensiert durch eine von 3.000 Euro auf 1.500 Euro pro Jahr reduzierte Sparrate, so dass die Gesamtaufwendungen (Zins + Sparrate) von 12.000 Euro pro Jahr unverändert bleiben (siehe folgendes Beispiel).

	Festdarlehen ohne Beitragsdepot		Festdarlehen mit Beitragsdepot
Jahr	Zins	Sparrate	Zins	Sparrate
1	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
2	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
3	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
4	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
5	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
6	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
7	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
8	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
9	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
10	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
11	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
12	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
13	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
14	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
15	9.000,00 €	3.000,00 €	10.500,00 €	1.500,00 €
Summe:	135.000,00 €	45.000,00 €	157.500,00 €	22.500,00 €


Durch die höhere Zinsbelastung erhöht sich auch der Steuereffekt. Im Vergleich zur ersten Variante, dem Annuitätendarlehen, ergibt sich somit der folgende Vorteil:

	Annuitätendarlehen		Festdarlehen mit Tilgungsaussetzung und Beitragsdepot		Vorteil von Variante 2
Jahr	Zins	Steuervorteil	Zins	Steuervorteil
1	8.916,00 €	3.566,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	634,00 €
2	8.726,00 €	3.490,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	710,00 €
3	8.524,00 €	3.410,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	790,00 €
4	8.310,00 €	3.324,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	876,00 €
5	8.082,00 €	3.233,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	967,00 €
6	7.840,00 €	3.136,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.064,00 €
7	7.584,00 €	3.034,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.166,00 €
8	7.311,00 €	2.924,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.276,00 €
9	7.022,00 €	2.809,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.391,00 €
10	6.715,00 €	2.686,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.514,00 €
11	6.389,00 €	2.556,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.644,00 €
12	6.043,00 €	2.417,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.783,00 €
13	5.676,00 €	2.270,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	1.930,00 €
14	5.286,00 €	2.114,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	2.086,00 €
15	4.872,00 €	1.949,00 €	10.500,00 €	4.200,00 €	2.251,00 €
Summe:	107.296,00 €	42.918,00 €	135.000,00 €	54.000,00 €	20.082,00 €

Bei einer Wiederanlage dieses Steuervorteils zu 5,0% erwirtschaftet die Finanzierungslösung mit Beitragsdepot und Tilgungsaussetzung ein Plus von 26.682 Euro gegenüber dem Annuitätendarlehen. Das sind 12.947 Euro mehr als bei der Variante ohne Beitragsdepot.

Diese erheblichen Unterschiede belegen, wie wichtig die Optimierung von Tilgung und Eigenkapitaleinsatz für Kapitalanleger ist. Die Kombination aus einem Festdarlehen mit einem Beitragsdepot macht daher für praktisch jeden Kapitalanleger Sinn, der in Deutschland steuerpflichtig ist und dies voraussichtlich auch in Zukunft sein wird.






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